Пошук житла - думка експерта

Під час переїзду до Берліна найважливішим та найважчим кроком вважається, безсумнівно, пошук квартири. Процес може тривати не один місяць. Що необхідно знати та як збільшити шанси на успіх - читайте далі.

Як знайти житло в Берліні
Команда агентства нерухомості Sky Home Immo. Фотографію надали: Sky Home Immo

Конкуренція на ринку нерухомості просто шалена. Постійний приток робочої сили, студентів та просто туристів створюють досить напружену атмосферу. Іноді число претендентів на один об'єкт сягає тисячі. На щастя, у Німеччині існують професіонали, які допоможуть з пошуком квартири та порадять як краще підготуватись до процесу.

Своїм баченням ситуації та порадами охоче поділилася з нами Тетяна Кьоппе - професійний рієлтор, фінансовий консультант, досвідчений інвестор та власник берлінського агентства нерухомості  Sky Home Immo.


Тетяно, як Ви можете описати ситуацію з житлом на берлінському ринку нерухомості в цілому? До яких труднощів, сюрпризів бути готовим?

В цілому ситуація на ринку нерухомості Берліна за останні декілька років дуже змінилася, ціна за квадратний метр зростає. За моєю внутрішньою статистикою, у порівнянні з 2015 роком ціна на нерухомість у деяких районах зросла у 2 рази. В середньому, із року в рік ціни зростають на 10-14%. На даний момент, у зв'язку з введенням ряду законів (таких як Mietendeckel) та пандемією коронавірусної хвороби, багато хто очікує падіння цін на нерухомість. Проте, за нашою внутрішньою статистикою, попит на купівлю житла для власного користування не впав, а навпаки – виріс. Ті, у кого на фоні коронавірусу все ж таки не виникає проблем з фінансуванням, як раз активно задумалися – чому б не інвестувати свої євро у більш стабільну валюту – нерухомість. До того ж, продавці також уповільнили продаж, оскільки не впевнені у тенденціях на ринку, а отже попит перевищує пропозицію. Тому, на мій погляд, у Берліні падіння цін є наразі неможливим за законом економіки.

До яких сюрпризів бути готовим у зв'язку з такою тенденцією? Ціни на оренду житла дійсно знизилися. Але, оскільки закон Mietendeckel наразі є обмеженим та оскаржується у конституційному суді, багато орендодавців прописують у договорі, що у разі відміни закону, всю несплачену різницю (суму, яку власник хотів отримувати раніше) доведеться заплатити.

Що необхідно знати перед тим, як почати пошук житла?

– Перед тим, як почати пошук, необхідно підготувати пакет документів. Я не рекомендую іти на перегляд квартири без цього пакету. У зв'язку з тим же законом Mietendeckel, активувався чорний ринок нерухомості. На сайтах по пошуку квартир все частіше відкрито пропонують житло без договору або ж з договором і за старими цінами. Я не рекомендую знімати квартиру без договору, без прописки. Можуть і виселити без попередження, і не виплатити Kaution (заставу). Тобто там сюрпризів може бути багато. Тож варто запастися терпінням та зібрати необхідні документи: супровідний лист з інформацією про себе, Schufa-Auskunft (сертифікат платоспроможності, кредитна історія), три останні зарплатні,  трудовий контракт і рекомендації від минулого орендодавця (звісно, якщо вже знімали тут житло)

Скільки може зайняти процес і від чого залежить тривалість, на вашу думку?

– Важко сказати чи назвати конкретний проміжок часу. Тут дійсно присутній момент вдачі. Залежить від вашого запиту та потреб, від бюджету, пропозицій на ринку. Ну і як пощастить. Чим більше ваш запит адаптований до реалій ринку нерухомості, тим легше. Припустимо, якщо ви хочете знайти чотирикімнатну квартиру в центрі за три копійки, то процес буде дуже довгим. Якщо ж у вас адекватні, відповідні до ринку критерії пошуку і бюджет, то може так статися, що ви знайдете житло навіть протягом двох тижнів. В середньому, згідно зі статистикою, пошук може тривати до пів року, в залежності від актуальних пропозицій. Пропозицій тимчасового житла (шукайте Wohnung auf Zeit) зазвичай досить багато. Є агентства, які спеціалізуються виключно на тимчасових квартирах і вони зорієнтовані саме на людей, які тільки приїхали (прим. автора: до Берліна). Тому повторююсь, тимчасове житло - хороший вибір.

Уявімо досить стандартну ситуацію: людина приїхала до Берліна без необхідних для оренди документів. Чи є у неї шанси на успіх? На які критерії звертають увагу орендодавці?

– Дійсно, часто зустрічається таке, що людина тільки-но приїхала, у неї немає довідки про три останні зарплатні, ще випробувальний термін на роботі, а Schufa-Auskunft теж неможливо отримати без фінансової історії. У такому випадку, пропонуйте сплатити одразу за півроку (контракт, скоріш за все, вам теж дадуть на перші півроку). Друга рекомендація: шукайте повністю мебльовані та більш дорогі квартири, щоб через деякий час знайти щось дешевше. У вас на той момент вже буде Schufa-Auskunft, якась фінансова історія, вже буде рекомендація від людини/фірми, у якої ви знімали тимчасове житло. Шукайте тимчасове житло на WG-Gesucht, Immobilienscout, Ebay Immobilien, Immowelt.

Шанси на успіх звичайно є. Я, як орендодавець, в першу чергу звертаю увагу на те, як людина про себе написала і що вона пропонує. Тобто, якщо людина не може зараз мені запропонувати впевненість у вигляді пакету документів, я звертаю увагу на те, що людина про себе пише, де працювала...Скоріш за все я візьму орендну плату за півроку плюс заставу. Можливо, у вас є варіант отримати Bürgschaft (гарантійний лист). Деякі роботодавці виступають гарантом платоспроможності та надають гарантійний документ, який свідчить про те, що людина дійсно тут живе і працює. Якщо орендар не матиме змоги сплатити – це має зробити гарант.

Припустимо, на запит відгукнулися. На що тоді звертати увагу? Як уникнути шахрайства?

– Дивіться уважно, що пропонують. Я не рекомендую йти на такі ризиковані перегляди, де не пропонують договір на оренду та прописку. Тобто, це обов'язкові складові. Ніколи не платіть гроші до підписання договору. Перевіряйте, гугліть. Google – наше все. Якщо фірма вже раніше займалася шахрайством, то скоріш за все в інтернеті буде якась інформація у вигляді відгуків. Знову ж таки, читайте відгуки та рейтинг у Google. Не на сайті фірми або фейсбуці - там відгуки зачищають, а у пошуковій системі, де це зробити майже неможливо. Якщо маєте справу з приватним орендодавцем, є дуже популярна схема шахрайства. Вони просять заставу, але начебто знаходяться в Англії і хтось з друзів може принести ключі після перерахування певної суми. Дуже відома схема. Ніколи не погоджуйтеся, якщо у вас немає підписаного договору, якщо ви дійсно не перевірили цю квартиру. У разі, якщо ви знаходитеся не в Берліні, знайдіть когось на місці, хто може подивитися житло. Є така платна послуга, від перевірених агентств, яким ви довіряєте (ви прочитали, що ця фірма дійсно існує давно, з хорошими відгуками) або хтось порекомендував. Вони роблять за вас перегляди і перевіряють документацію. Так, ви заплатите гроші. Але ви запевнитеся, що квартира та власник дійсні. Ми (прим. автора: Sky Home Immo) також надаємо таку послугу і, звичайно, гарантуємо: подивились, перевірили, подзвонили до компанії, яка управляє будинком. До речі, ось і легкий спосіб перевірити чи є такий власник.

Якщо немає можливості самому знайти квартиру - до кого звернутися по допомогу?

– До рієлторів. Деякі цим займаються, деякі ні. Ми допомагаємо з пошуком квартири тільки для покупки. Якщо людина звертається до нас з метою придбати квартиру, ми беремо такі замовлення. На жаль, ми не шукаємо квартири для оренди. Причина проста : можна знайти об'єкт, перевірити документи та власника, але той не погодиться та обере іншого орендаря з якихось своїх особистих причин. Тобто, є великий ризик того, що ми витратимо багато часу, а гарантувати результат у цьому випадку не зможемо. Ми, як агентство, взагалі не беремося за виконання послуг, результат яких ми не можемо гарантувати. Є спеціальні люди, їх багато. Зазвичай це приватні особи, або маленькі агентства. Обов'язково все робіть у письмовому вигляді і проговорюйте передоплату. Скоріш за все, без неї рієлтор не візьметься за роботу. Я б не взялась – адже це мій робочий час, а орендар може передумати, сам знайти. Домовляйтеся на передоплату 50/50, а може й про оплату за результатом, пробуйте. Однак, у такому випадку не сподівайтеся, що ріелтор буде працювати виключно з вами і не віддасть знайдену квартиру тому, хто вже вніс передоплату, хто вже показав готовність до співпраці. Також, можете звернутися в управління будинком і стати там на чергу.

Яку найголовнішу пораду Ви можете дати людям, які шукають своє перше житло в Берліні?

– Перша порада - будьте організованими та швидкими. Якщо беретеся шукати, робіть це стабільно, наберіться терпіння. Створіть певні шаблони, оформіть гарну презентацію про себе, свою сім'ю. Особиста історія може дуже зацікавити орендодавця. Чим детальніше ви про себе напишете, тим більше шансів, що вами зацікавляться. Орендодавець – це також жива людина. Я, наприклад, завжди читаю такі історії, мені цікаво. Звісно, і на документи дивлюсь. Уявіть, що це резюме на роботу.

А ще, на сайтах по оренді є можливість зберегти параметри пошуку і вам надходитимуть повідомлення, щойно на сайті з'являється новий об'єкт. Завантажте додатки цих сайтів. Реагувати потрібно дуже швидко, документи та презентація мають бути збережені у .pdf форматі та готові до відправлення. Ми, наприклад, один раз завантажуємо весь пакет документів на гугл диск і просто відправляємо посилання кому потрібно. Швидкість відповіді - це також ваша репутація. Покажіть реальну зацікавленість і це збільшить ваші шанси.


Отже, попри всі історії жахів про пошук квартири в Берліні, шанси на успіх непогані. Необхідна підготовка, терпіння та впевненість у своїх діях. Особливо уважними будьте з шахрайством – схеми бувають як очевидні, так і складні. Слідкуйте за тенденціями на ринку нерухомості і вам неодмінно повезе.


Контент, оприлюднений на даному веб-сайті несе виключно інформативний характер. Команда веб-сайту UkrDim ретельно перевіряє контент, проте не несе відповідальності:

  • за думку авторів,
  • за правдивість та точність опублікованої інформації,
  • за інформацію за посиланнями у опублікованих статтях на веб-сайті ukr-dim.de.

Сподобалась стаття? Підтримайте нас та поділіться зі своїми друзями у cоціальних медіа